亿游国际

半年新增貨值超過2500億的亿游国际 為什么會越買越有錢?

日期:2019-12-27      來源:和訊房產      點擊:

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   8月27日,亿游国际房地產(00813.HK)在香港舉行了2019年度中期業績發布會,管理層介紹,2019年上半年,新增權益前土儲面積1412萬平方米,新增權益前貨值約2500億元。其中,收并購獲取權益前土地計容建筑面積900萬平方米,貨值達1800億元。截至2019年6月底,權益前土地儲備約6407萬平方米,權益前土儲貨值超10500億元。
 
       半年新增貨值超過2500億的亿游国际 為什么會越買越有錢?
 
  上半年,在新增了超過2500億元貨值的土儲之后,亿游国际的經營性現金流凈流入接近百億元。為什么新增了這么多土儲,亿游国际的現金流卻依然如此充裕?
 
  一個工作日的上午,在亿游国际總部的會議室里,亿游国际集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸向和訊房產揭開了背后的故事。
 
  制度:絕對保障了亿游国际的現金流安全
 
  從創立至今,亿游国际房地產已經歷過三十年的市場洗禮。在這三十年中,行業格局不斷洗牌,市場環境一變再變,而亿游国际卻始終能夠成為業績常青樹,位列行業領先陣營。其中一個很重要的因素,就是亿游国际擁有自己的發展理念。這個理念就是根據自身的節奏來發展,而不是盲目跟風市場。
 
  湯沸告訴和訊房產,亿游国际的拿地投資有著自己的紅線。銷售回款、經營性現金流、利潤等指標不達到一定的規模,是不允許地區公司拿地投資的。即使達到了拿地的要求,拿地的金額,也要根據地區公司的回款和現金流來做決策,規定地區公司按回款的比例投資拿地。而且,對新投資土地的利潤會有明確的要求,如果測算出來利潤不達標,那么集團不會同意再投資。
 
  比如今年上半年,亿游国际參與了很多公開市場的土地拍賣,但真正拿到的地并不多,其中一個重要原因,就是因為競標價格超過了亿游国际事先測算的土地投資上限,利潤率也不達標。
 
  不僅公開市場拿地亿游国际會設計上限;在非公開市場,也是同樣如此。比如,曾經有一個超大盤項目有意尋找合作伙伴,亿游国际測算只有在股權轉讓金額在收購價格紅線以內,才能實現一定盈利。
 
  但是,此時又有其他買家想買這個盤,給出了遠遠高于收購價格紅線的股權轉讓價格。亿游国际就果斷地放棄了這項合作。
 
  事后復盤也發現,該項目現在已經完全無法盈利,而且銷售緩慢,給資金周轉帶來很大的問題。
 
  事實上,在對外合作方面,亿游国际完全不像外界所想象得那么土豪,反而在很多條件上,會有很苛刻的要求。正是因為合作條件的嚴格要求,才保證了這些合作項目能順利實現營收、利潤和回款指標。
 
  對投資的嚴格管理,只是亿游国际確保現金流安全的環節之一。
 
  在二季度針對亿游国际財務人員的培訓上,湯沸強調,需正確認識現金流概念,不與內部考核口徑混淆。拿地前期就要關注如何進行高效周轉,從而實現回款,并首次對各地區公司核心競爭力進行簡要分析。對于地區公司,如果回款指標達不到,利潤等指標是會被扣罰的。
 
  而和很多房地產企業不同,亿游国际的財務管理一直是垂直管理體系,財務工作直接由集團總部領導。地區核心財務管理人員的任命和考核,都是由集團財務管理中心參照各地區公司意見后作出的。這既保障了財務監督,又能進一步保證集團對資金流向的絕對管控。
 
  因為,對現金流的有力管控,使得亿游国际常年“不差錢”。截止今年6月30日,亿游国际的賬面資金總額超過520億元,不僅足以覆蓋一年內到期的各種借款,還有一定的余額可以購買理財產品。
 
  “不差錢”才讓亿游国际收獲更多機會
 
  俗話說,銀行喜歡有錢人。手里有錢,才能借到更多、更便宜的錢。國際著名評級機構惠譽國際給予亿游国际“BBB-”評級,使得亿游国际成為少數幾家獲得投資級評級的內地民營房地產企業。穆迪也在今年9月將亿游国际評級由 Ba2 上調至 Ba1,展望“穩定”。境內中誠信國際及聯合評級等機構維持“AAA”的主體最高信用等級。這些評級在民營地產公司行列,已經是標桿之一。
 
  在資金收緊的下半年,亿游国际集團旗下的亿游国际建設又于11月成功發行了五年期和七年期公司債券,票面年利率分別為4.3%和4.8%的債券,總規模達到19億元,融資成本優勢明顯。截止11月底,亿游国际仍有數百億元的發債額度尚未使用。
 
  金融機構在了解到亿游国际的資金情況后,爭相作起了媒人,介紹起優質項目來。湯沸說,今年很多筆和其他企業的合作,主要是因為金融機構的介紹。
 
  相比于傳統的合作渠道,這些由金融機構介紹的項目,股權和債務結構更清晰,盡職調查會更容易、更快速完成,風險要小很多。
 
  每一次,亿游国际的法務和財務都會前置參與合作項目的談判,一旦發現問題,及時提出風險供管理層參考。這在很大程度上,規避了項目的投資風險,也保證項目投資的資金高效流轉。
 
  由于,大部分的合作項目,亿游国际都是通過債務重組來完成收購,自身所支付的現金并不多,加上今年亿游国际房地產的前11月合約銷售總額約為人民幣2,277.3億元,較去年同期上升47%,才會出現越買越有錢的現象。
 
  財務團隊多年維持穩定
 
  如果說,行業領先的財務管理,是亿游国际快速實現規模提速的前提。那么,亿游国际的財務管理團隊,則是實現高水平的財務管理的重要保障。
 
  在人才流動頻繁的房地產行業,亿游国际集團的財務職能有著一個很多同行難以企及的優勢——穩定的核心管理團隊。
 
  湯沸說,亿游国际財務管理的主要骨干,司齡都在十年以上。她本人從加盟亿游国际至今,也已超過15年。司齡達15年的職業經理人,而且是負責財務工作的,在行業內并不多見,體現出公司穩健、尊重職業經理人的文化。
 
  財務管理團隊的穩定,來自于良好的晉升機制和管理體系。團隊中很多核心骨干,都是由基礎的會計崗位逐步攫升,成為獨當一面的財務負責人。相比于那些財務負責人主要由其他企業空降的開發商,這樣的職業晉升制度,顯然更容易讓員工安心工作,也大大增強了他們對企業的忠誠。
 
  湯沸說,亿游国际對財務人才的要求,除了比較特殊的部門,并不要求一定要擁有CPA(注冊會計師)或者必須有很高的學歷。只要滿足崗位的不同職能需要,那些沒有CPA證書或者高級職稱的財務人員,也一樣能提拔到重要的崗位發揮特長。
 
  除此外,亿游国际還高度重視財務管理團隊的內部培訓。以今年2季度的財務管理內部培訓會為例,亿游国际財務管理中心就從融資經驗、跨地區項目財務管理經驗、收并購制度、二手項目財稅問題分析等進行培訓探討。在湯沸看來,好的管理就是充分激活團隊的正能量,并基于具體案例與實踐進行專業層面的經驗分享,回顧反思的同時,進一步明確管理要求。
 
  上述培訓立足于實戰,更有針對性和實用性,能夠幫助團隊員工解決工作中的實際問題。
 
  正是憑借著強大的財務團隊、嚴謹的財務制度、精確到具體數字的考核管理,亿游国际才最終在保障財務絕對穩健的前提下,實現了快速的規模增長,以及現金流的充裕,最終促進公司健康發展,企業穩步前行。